El mercado teme que vuelva la suspensión de los desahucios y alerta del clima de inseguridad

El Pleno del Congreso de los Diputados tumbó la semana pasada la prórroga de la suspensión de los desahucios y lanzamientos por impago del alquiler a hogares vulnerables que había aprobado el último Consejo de Ministros de 2024, dentro del Real Decreto-Ley 9/2024.

La primera gran derrota parlamentaria del Gobierno de este año salió adelante gracias a los votos de PP, Vox y Junts, y dejó sin efecto la paralización de los desahucios por alquiler prevista hasta el 31 de diciembre de 2015 con efectos inmediatos, así como la revalorización de las pensiones y del ingreso mínimo vital, las ayudas al transporte público o la ampliación de las deducciones en el IRPF por la rehabilitación de viviendas y edificios para mejorar la eficiencia energética.

Sin embargo, los expertos jurídicos y en arrendamientos no descartan que el Ejecutivo vuelva a plantear muchas de esas medidas y que puedan salir adelante en la Cámara Baja si se votan de forma individual.

Desde PP y Junts ya han anunciado que votarán a favor de la subida de las pensiones y las bonificaciones al transporte si llegan al Parlamento como iniciativas individuales, en vez de dentro del bautizado decreto ‘ómnibus’ que mezclaba muchas y muy diferentes propuestas. 

De momento, la oposición no se ha pronunciado sobre las medidas incluidas en el escudo social que el Gobierno aprobó para hacer frente a las consecuencias de la guerra en Ucrania, entre las que se encuentran la suspensión de los desahucios y lanzamientos por impago de la renta de colectivos vulnerables y la prohibición de cortar los suministros básicos a los hogares con menos recursos.Sin embargo, Podemos sí ha reclamado la aprobación de un decreto urgente para mantener las medidas sociales, a las que cataloga como “imprescindibles” en aras de evitar el "altísimo daño" que provocan a la ciudadanía.

Mientras, la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, ha abogado durante un desayuno informativo organizado por la agencia Europa Press porque el Gobierno lleve "si puede ser" esta semana al Consejo de Ministros el mismo real decreto 'ómnibus' que decayó el pasado miércoles. Por su parte, la ministra de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, Elma Saiz, se ha mostrado contraria a llevar el decreto 'ómnibus' por trozos al Congreso de los Diputados, como algunas formaciones políticas han pedido al Gobierno para asegurar que algunas medidas salgan adelante. Y fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) confiesan a idealista/news que no se puede descartar que vuelva a plantearse tal iniciativa. Una posibilidad que ya está valorando el sector inmobiliario y jurídico. 

Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho AF Legis, cree que “el Gobierno querrá volver a legislar esa prórroga", aunque valora de forma positiva la derogación del decreto ómnibus, al considerar que “los propietarios vuelven a tener sus derechos y si hay una sentencia o un procedimiento judicial tiene que continuarse y finalizar porque es la tutela judicial efectiva". Por eso, adelanta, "vamos a solicitar la reanudación de todos estos procedimientos”. 

Esta posibilidad la contempla igualmente Marta Martín, abogada de  AM2 Legal, quien confiesa que su sensación, "como la de muchos otros, es que el Gobierno volverá a intentar suspender los desahucios, porque es la manera fácil y barata de proveer de vivienda a las familias vulnerables, ya que quien pone el escudo social son los propietarios y no la Administración".

Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en Barcelona, también ve factible que próximamente se vuelva a plantear la suspensión de los desahucios y lanzamientos por impago del alquiler para colectivos vulnerables. “Desde mi punto de vista, no me cabe duda de que el Gobierno de Pedro Sánchez peleará todo lo que sea posible por aprobar nuevamente estas medidas”.

Según Unsain, “las medidas sobre la vivienda son la bandera de la legislatura del PSOE” y además está condicionado tanto por su socio de Gobierno (Sumar) como por Esquerra Republicana, un apoyo habitual en la legislatura, “quienes están totalmente comprometidos con el tema de la okupación y van a seguir presionando todo lo que puedan para conseguir que se apruebe por otras vías legales y burocráticas que ampara la ley”. No obstante, añade el experto inmobiliario, “la aritmética parlamentaria juega un papel crucial, y la posición de Junts (que votó en contra la semana pasada) será determinante para el futuro de estas iniciativas”. 

En esa misma línea, José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), cree que “el proceso aún no ha concluido” y teme que próximamente se vuelvan “a presentar las medidas no convalidadas hasta que finalmente sean aprobadas”.

Y alerta de que, si así fuera, aumentaría la incertidumbre en el mercado del alquiler. “Independientemente de la postura frente al contenido de las medidas, considero que este tipo de acciones transmiten, especialmente a los arrendadores e inversores en vivienda, un mensaje de inseguridad”, afirma Zurdo, para añadir que “esta situación genera un escenario anómalo, en el que, durante breves periodos, dejan de estar suspendidos los desahucios y lanzamientos de colectivos vulnerables, para posteriormente volver a reimplantarse dichas suspensiones”.

El abogado recuerda que este fenómeno no es nuevo. “Ya ocurrió en 2018 con el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que introdujo modificaciones en los arrendamientos, como aumentar su duración de tres a cinco años. Sin embargo, el 22 de enero de 2019, la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados no convalidó dicho decreto, lo que provocó que, desde el 24 de enero de 2019, la duración de los arrendamientos regresara nuevamente a tres años. Más tarde, con la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya entrada en vigor se estableció para el 6 de marzo de 2019, volvió a fijarse la duración de los contratos en cinco años”, sostiene.

Para el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, este tipo de cambios “desincentivan a los arrendadores e inversores del mercado de alquiler de viviendas, llevándolos hacia otros mercados o modalidades de alquiler menos intervenidos. Como consecuencia, se reduce la oferta, lo que impide que las rentas del alquiler disminuyan”.

Además de afectar a los generadores de oferta, Zurdo también cree que tiene un impacto negativo para los profesionales del derecho, “quienes se ven obligados a mantenerse atentos a estos constantes cambios normativos para garantizar la correcta aplicación de las leyes”.

Montserrat Junyent, vicepresidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), la patronal inmobiliaria, hace esa misma lectura, y añade que “el peor escenario para un abogado es la inseguridad jurídica que se deriva de este tipo de situaciones”. En su opinión, “es probable que se vuelvan a aprobar medidas de este tipo” y alerta de que “el exceso de actividad legislativa en materia arrendaticia propicia también esa inseguridad”.

Respecto a la inseguridad jurídica, la abogada de AM2 Legal subraya que "este desbarajuste legislativo no ha hecho sino agravar la situación del mercado del alquiler en España". Y recuerda que "en Cataluña llevamos padeciéndolo desde 2015. Cuantas más leyes restrictivas de la propiedad privada se dictan, más difícil es acceder a una vivienda para familias con escasos recursos".

Como insiste Marta Martín, "España es un país de pequeños propietarios y estos necesitan seguridad jurídica para seguir arrendando. Los propietarios necesitan confiar en que, si sus arrendatarios dejan de pagar la renta, podrán recuperar sus viviendas en un plazo razonable. Son dos derechos constitucionales, el de la propiedad privada y el de la tutela judicial efectiva; y deben ser respetados".

En su opinión, el clima de incertidumbre también está afectando a las personas jurídicas (empresas), y pone como ejemplo que muchas "han dejado de promover vivienda en alquiler porque se encuentran maniatadas ante una ocupación o un impago. En Cataluña, los propietarios de más de 15 inmuebles (personas físicas) o más de 10 (personas jurídicas) no sólo no pueden echar al arrendatario moroso, sino que han de proporcionarle un alquiler social. ¿Alguien espera que esto promueva el aumento de viviendas en alquiler? ¿Desde cuándo una persona jurídica ha de renunciar forzosamente al ánimo de lucro? ¿Acaso alquilar viviendas es una actividad ilícita?". 

Además, Martín añade que "desde 2020, el Gobierno ni tan siquiera ha puesto los medios para pagar las compensaciones que debían recibir los propietarios que se han visto forzosamente impedidos de recuperar sus viviendas, pues no olvidemos que junto con la suspensión se estableció el derecho del propietario a ser compensado (por mandato del art 33 Constitución), pero las compensaciones han brillado por su ausencia". 

Para la abogada, "mucho está tardando la UE en obligar a España a respetar el derecho a la propiedad privada, que sí es un derecho fundamental en la Carta de los Derechos Fundamentales de la UE (art.17)".

Las críticas también llegan desde la Plataforma de Afectados por la Okupación (PAO), cuyo portavoz, Ricardo Bravo, recalca que en el momento en el que decae el decreto ómnibus "la responsabilidad de ofrecer recursos habitacionales que necesitan las familias vulnerables es del Estado del Estado y de las Administraciones Públicas. Y no entendemos por qué quieren volver a aprobar el decreto, porque lo que están haciendo es derivar esa responsabilidad hacia los pequeños propietarios, que están manteniendo a estas familias vulnerables".

Para Bravo, la medida es "una capa de humo para no dejar ver que el Gobierno actual no está ofreciendo los recursos necesarios a servicios sociales para atender a estas familias y que no hay vivienda social en España”. Por tanto, y en vez de "enfocar el verdadero problema tal cual es", el Gobierno tiene la necesidad de aprobar de nuevo la paralización de los desahucios "para seguir tapando las carencias de la estructura del Estado y derivar otra vez a los pequeños propietarios toda la responsabilidad". 

Desde la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) también opina que "la inseguridad jurídica generada por la moratoria desincentiva a los propietarios a alquilar sus viviendas, lo que podría reducir la oferta y empeorar las condiciones de acceso para los inquilinos", e insiste en que la "prolongación indefinida de la moratoria vulnera el derecho de los propietarios a recuperar sus viviendas". 

Además, sus datos ponen en evidencia la falta de efectividad de los servicios sociales, encargados de ofrecer una alternativa habitacional a los hogares con menos recursos. "En la práctica totalidad de los casos derivados a servicios sociales, éstos no intervienen, alegando la falta de recursos disponibles para atender a los afectados (99% de los casos, según datos recabados por ASVAL).
Y cuando sí intervienen, no ofrecen soluciones efectivas: solo el 3% de los casos en los que se interviene, la respuesta ha consistido en un alojamiento permanente. En el resto de los casos donde hay intervención, la ayuda más extendida consiste en subsidios económicos mínimos que no resuelven el problema estructural", exponen desde la asociación de propietarios. 

Dudas sobre la fórmula que se podría utilizar

El Gobierno tendría varias maneras de volver a llevar al Congreso la paralización de los desahucios y lanzamientos por impago del alquiler de hogares vulnerables, como otro Real decreto-ley, un real decreto o un proyecto de ley. También podría plantearse una proposición de ley por parte de un grupo parlamentario.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler no descartan que se presente como un decreto, mientras que la abogada de AF Legis asegura que no tiene claro si "lo hará nuevamente por la vía del Real Decreto, que no corresponde porque no hay una urgencia cuando llevan cinco años con la suspensión y porque es evidente que quien tiene que aprobarlo es el Parlamento”.

Una opinión que comparte la letrada de AM2 Legal, quien insiste en que "desgraciadamente, la vía del real decreto ley no la descarto en absoluto". Según Marta Martín, "no se dan las razones de extraordinaria y urgente necesidad que exige el artículo 86 de la Constitución, y además, prohibir desahucios atenta claramente contra el derecho de propiedad (art.33 CE), lo cual es un límite que los reales decretos leyes no deberían traspasar (no cabe el RDL para regular materias que afecten al Título I CE), pero el Gobierno nos tiene acostumbrados a reales decretos leyes que se saltan el art 86 CE a la torera. Las exposiciones de motivos que lo justifican son pura fantasía".

"¿Había razones de extraordinaria y urgente necesidad durante la pandemia? Podemos entender que sí las había, pero ya no las ha habido después. Quien tiene que proveer de vivienda a las familias vulnerables es el Estado, no los particulares. Y mucho menos hacerlo gratis, como hasta ahora. Estamos frente a una clara confiscación de derechos que ha pasado de ser una solución de emergencia a ser una solución estructural", añade Martín. 

Para la abogada, el escenario más factible es que el Ejecutivo vuelva a intentar "aprobar un 'decreto ómnibus' (colando la suspensión de desahucios por la puerta de atrás), que no que intenten aprobar la suspensión de desahucios a través de un real decreto ley individual (que requeriría su propia ratificación parlamentaria) o un proyecto de ley, que sería lo correcto, con su correspondiente tramitación parlamentaria y periodo de enmiendas".

Otra posible alternativa sería que un grupo parlamentario presente una proposición de ley en el Congreso de los Diputados, aunque esta vía es mucho más lenta que un decreto ley urgente de inmediata aplicación, ya que primero debe dar su conformidad el Gobierno, que dispone de 30 días para ello, y luego se debe debatir su toma en consideración. En caso afirmativo, debe tramitarse en ponencia, en comisión y en el Pleno de la Cámara Baja, lo que se retrasaría varios meses antes de una potencial aprobación.